Вся аренда Уфы и РБ

Операторам, работающим с забугорной недвижимостью, отлично понятно, что по-настоящему добротных новостей «оттуда» не поступает уже достаточно издавна. А экзальтированные статьи с видными заголовками при ближнем рассмотрении нередко оказываются гимнами, воспевающими полупроцентный статистический рост последнего месяца, зафиксированный в каком-нибудь раздельно взятом секторе рынка.

Все же в сегодняшнем сезоне есть страны-лидеры, показавшие в секторе real estate рост более чем на 8%. Переоценка ценностей

Английский Global Property Guide (основанный австрийским юристом Мэтью Монтегью-Поллаком), занимаясь исследовательскими работами рынков недвижимости 131 страны мира, употребляет данные центральных банков и государственных институтов статистики, информацию юридических и экономических организаций. Публикации «гида» сейчас в особенности подкупают собственной откровенностью.

К примеру, раздел, посвященный европейскому рынку недвижимости, начинается со слов: «Сейчас не самое наилучшее время для покупок в Европе». Дальше следует обоснование: после десятилетнего роста и последовавшего за ним падения европейская недвижимость все еще остается довольно дорогой и с избытком новостроек.

Property Guide рекомендует не брать ничего, что дает наименее 5% прибыли в год, и не брать в Восточной Европе, как более чувствительной к кризису. Инвесторам рекомендуется ворачиваться на европейский рынок не ранее, чем начнет восстанавливаться региональная экономика.

Общая картина, представленная в статистическом отчете за II квартал 2009 года, оптимистичной не смотрится: из всех представленных в таблице государств с середины 2007 года рост отмечен только в 3-х местах - Израиль, Швейцария и Китай (Шанхай). Худшие характеристики за прошедший год - в Латвии (Рига), где стоимость на недвижимость «рухнула» на -60,81%, притом что 26,75% цены она растеряла только за II квартал текущего года.

Такие значительные падения, непременно, также заслуживают внимания, но сам по для себя нехороший тренд стал обычным, потому еще больший энтузиазм вызывают все таки рынки с положительной тенденцией. Тут необходимо обмолвиться, что характеристик роста такового порядка, которые показывал рынок во время докризисного бума, на данный момент не наблюдается даже на самых благополучных рынках.

Исключение составляет только рынок Гонконга, где, по разным данным, был отмечен квартальный рост в 8,09-9,08%. Так ли это по сути? - Наверное, не совсем это точно.

Если вспомнить октябрь прошлого года, то была такая ситуация, что предсказать, каким будет вектор развития рынка недвижимости Израиля, никто из экспертов даже не пытался. Из США и Европы каждый день приходили сообщения об очередном рухнувшем ипотечном банке, продажи квартир остановились практически на всех строительных объектах.

Курортная недвижимость. 4. Инвестиция с целью дальнейшей перепродажи. 5. Эта технологически развитая ближневосточная страна имеет ярко выраженную экспортно направленную и очень зависимую от сырьевых ресурсов экономику.

Было бы логичным представить, что проблемы, возникающие вследствие кризиса на интернациональных денежных рынках, сначала должны были показаться конкретно у государств с таковой экономической структурой. Все же глобальный кризис хоть и задел Израиль, но достаточно равномерно, о чем гласит хотя бы таковой показатель, как 8%-й уровень безработицы, тогда как в странах Еврозоны, как докладывает Eurostat, он сейчас находится на уровне 9,5%, а в Соединенных Штатах, по данным Министерства труда США, составляет 9,7%.

Не так давно Банк Израиля опубликовал прогноз развития израильской экономики, согласно которому 1,5%¬го падения ВВП по итогам 2009 года уже не ожидается, а в 2010 году экономика страны вырастет на 2,5%. Коммерческая недвижимость продается и покупается без ограничений.

Люксембург, или Великое Герцогство Люксембург, - самое малое государство континентальной Европы, площадь которого лишь в 1,8 раза больше площади Санкт-Петербурга и в 2,4 раза больше площади, занимаемой Москвой, все же является важным общеевропейским административным центром и одной из неофициальных столиц объединенной Европы. Здесь размещены: секретариат Европарламента, управление Европейского валютного фонда, Европейский трибунал, Европейская счетная палата и некоторые другие ведомства Евросоюза.

Вместе с Бельгией и Нидерландами страна входит в экономический союз Benelux. В столице государства располагаются около 1000 инвестиционных фондов и поболее 200 банков - больше, чем в любом другом городе мира.

Реакцию представителей бизнеса на это предназначение проиллюстрировала израильская биржа, которая перебежала в уверенный рост, с марта по нынешний денек увеличив значение основного промышленного индекса ТА¬100 практически в два раза, привлекая тем инвесторов самых различных направлений, в том числе и real estate. Отдел по оценке недвижимости при Министерст­ве юстиции представил данные за II квартал 2009 года, из которых следует, что цены на квартиры за этот период выросли в Хайфе на 9%, а в Иерусалиме и Телль-Авиве - на 2% и 1%.

Средняя стоимость 4¬комнатных квартир в этих городках составила соответственно $217,7 тыс., $358 тыс. и $464,8 тыс. После прошлогодней отмены визового режима с Россией большое воздействие на рост цен в сфере недвижимости начали оказывать русские граждане, которые, по результатам полугодового исследования профессионалов интернационального агентства недвижимости Gordon Rock, лидируют посреди зарубежных покупателей.

При всем этом южноамериканский сценарий ипотечного кризиса в Израиле не предполагался из-за того, что в израильских банках есть достаточно жесткие условия ипотечного кредитования, требующие, не считая обязанностей перед банком самого получателя, предоставления еще 2-ух кредитоспособных гарантов и как минимум 25%¬го покрытия сделки личными средствами, в то время как в США «гарантией» выступал сам покупаемый в ипотеку дом, а размер ипотечного кредита достигал 95% от цены объекта. Таким макаром, Фишер оказался не из числа тех экономистов, которых на данный момент винят в том, что они «проморгали» кризис.

Естественно, принятые им меры нельзя именовать стопроцентно универсальными - к примеру, в итоге усилившегося шекеля пострадали экспортеры, но основную задачку по стабилизации экономики его план выполнил, что самым конкретным образом отразилось на рынке жилища, который The Global Property Guide обусловил в фавориты собственного перечня. Любопытно, что сам ЦБ Израиля в скором времени может также оказаться участником большой сделки с недвижимостью.

Тель­авивское отделение банка Стенли Фишер подразумевает расположить в средних этажах небоскреба, размещенного на бульваре Ротшильд. Новый банковский кабинет оценивается в $26,5 млн.

Анализируя состояние израильского рынка, нель¬зя игнорировать и политический фактор, который в конечном счете опять-таки сводится к экономике. В итоге прошедших сегодняшней весной выборов пост премьер-министра Израиля занял Биньямин Нетаниягу, как и Фишер, выпускник Массачусетского технологического института и Гарвардского института, узнаваемый по прошлой собственной каденции (1996-1999 гг.) действенными экономическими реформами.

С 2002 года работал в Citigroup, став ее вице-президентом. Возглавляет Банк Израиля с 2005 года. За свои научные труды имеет огромное количество знатных степеней, в том числе является знатным доктором Санкт-Петербургского муниципального института и Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.

Фишер, как это видно сейчас, очень дальновидно «сыграл на опережение», начав снижать учетную ставку ЦБ еще в марте 2008 года, стимулируя приток средств в реальный сектор, в то время как Евробанк продолжал увеличивать ставку до самого конца года, напротив оттягивая валютные ресурсы с рынка. За год учетная ставка в Израиле уменьшилась с 4,25% до 1% и продолжала понижаться до собственного исторического минимума в 0,5%, что отдало повод для иронических выражений о том, что Фишер скоро начнет приплачивать тем банкам, которые берут у него средства.

Индустрия и строительство, благодаря дешевеньким кредитам, получили финансовую подпитку, очень (до 2,5-3%) уменьшился процент по ипотеке. Подобных примеров много: в Северном Телль-Авиве небольшие проекты точечной застройки на 30-50 квартир реализовывались в первые две-три недели с начала объявления о продажах.

По данным Центрального статистического бюро Израиля за первое полугодие 2009 года полное количество реализованных квартир по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 44%. Эта ситуация не осталась незамеченной крупнейшими экономическими изданиями и международными аналитическими агентствами, которые отметили положительную динамику роста и высокую устойчивость рынка недвижимости в Израиле.

В результате их оптимистичных оценок иностранные инвесторы, многие из которых предпочитают сегодня не столько заработать на спекуляциях с недвижимостью, сколько сохранить капитал, в очередной раз обратили свое внимание именно на Израиль. Кажется логичным, что тут же находится наибольший в мире объект недвижимости - именитая Величавая китайская стенка.

Еще полстолетия вспять эту страну называли «несчастьем Азии», имея в виду бедность живущего там населения, но уже 30 лет Китай остается одной из немногих государств с повсевременно возрастающей экономикой, которая сейчас занимает 3 место в мире по величине номинального ВВП, выросшего по итогам второго квартала 2009 года на 7,9% (по сопоставлению с аналогичным периодом прошедшего года). По прогнозу Глобального банка, рост ВВП в текущем году планируется на уровне 9%.

В Израиле, напротив, доля иностранных участников в сделках с недвижимостью традиционно высока. По разным оценкам в крупных городах она колеблется в районе 20-25%, доходя в сегменте «премиум» до 35-40%.

Так что здесь иностранные покупатели как раз обладают необходимым ресурсом для того, чтобы «корректировать» внутренние цены. С середины 2008 года темп роста цен приметно свалился, впритирку приблизившись весной этого года к нулевой отметке.

Китайский рынок очень неоднороден, и тенденции в различных районах страны могут очень различаться. Видимо потому аналитики The Global Property Guide решили публиковать не средние по стране числа, а демонстрировать текущую ценовую динамику на примере Шанхая - промышленного, торгового и денежного центра, являющегося также самым большим в мире морским портом и «городом китайских миллиардеров».

Не считая остального, Property Guide как ресурс для зарубежных инвесторов, непременно, учел и таковой момент, что Шанхай - город, более удачный для зарубежных инвестиций как свободная финансовая зона, и в отличие от других китайских крупных городов не имеет никаких ограничений на приобретение недвижимости зарубежными покупателями. По статистическим данным компании Shanghai Uwin Real Estate Information Services, реализации нового жилища в Luxury-сегменте, где стоимость за квадратный метр составляет более 40 000 юаней ($5856), вырастают уже в протяжении полугода, а в августе они практически удвоились по сопоставлению с предшествующим месяцем, достигнув числа в 590 единиц жилища, в главном в новых городских проектах Star River и Bund House.

Необходимо подчеркнуть, что за все 1-ое полугодие в этом секторе состоялось только 626 сделок. Эту динамику спецы склонны разъяснять возрастающим внутренним спросом: считается, что обеспеченные китайцы, вкладывая средства в элитные дома, таким макаром берегут средства от инфляции.

Все же даже таковой резкий рост числа продаж в секторе дорогого жилища не привел к увеличению цен, средние характеристики которых в секторе жилища класса люкс, по данным все той же Shanghai Uwin, продолжали падать на 10% каждый месяц, остановившись на отметке в 53 300 юаней ($7804) за квадратный метр, что является самым низким показателем с августа 2008 года. Китайский институт по исследованию индексов (в Шанхае) обнародовал доклад «Результаты анализа зарубежных инвестиций в китайскую недвижимость», который указывает, что зарубежные инвесторы в главном вкладывают свои средства в недвижимость в дельте реки Янцзы.

«Золотой треугольник Янцзы», где проживает около 80 млн человек и в который входят Шанхай, Нанкин и Ханчжоу, размещен около места впадения реки в Восточно-Китайское море. Толика этого района от общего размера инвестиций в Китай добивается 29%.

На втором месте по вкладывательной популярности находится приморский район у залива Бохайвань с центральными городками Пекин и Тяньзинь, занимающий 25%¬ю долю в зарубежных инвестициях. Европейский акцент

Еще две страны, отметившиеся в перечне Global Property Guide годичным итоговым ростом, - Швейцария и Люксембург. Рынки недвижимости этих европейских государств соединяет воединыжды то, что, когда у большинства их соседей по региону происходил стремительный рост цен, именно там его не было.

Швейцария, которую иногда в шутку называют «страной, где ничего не происходит», полностью оправдала свой имидж тем, что в период с 2000 года до настоящего времени цены на недвижимость там, с одной стороны, росли постоянно, с другой - никогда в реальном выражении не поднимались выше уровня 5%¬го годового роста. Отчасти это можно объяснить достаточно высокой стоимостью самого жилья, среднее значение которого достигло в городских районах €7138 за кв. м, но гораздо большее влияние на рынок, по всей видимости, оказал принятый 16 декабря 1983 года Федеральный закон «Лекса Фридриха» (Lex Friedrich: Law and Ordinance on the Acquisition in Switzerland of Landed Property by Persons in Foreign Countries), ограничивающий приобретение жилой недвижимости в собственность иностранными гражданами.

В некоторых кантонах, таких, например, как Цюрих и Женева, продажа жилой недвижимости ино­странцам не разрешается, а там, где это возможно, существуют квоты, определяемые местной администрацией. Предпосылки таковой стойкости можно находить в структуре экспорта, стимулирующей приток инвестиций, кредитном рейтинге и иных денежных показателях, но не последнюю роль в этом сыграл сам Банк Израиля, поточнее, его владеющий израильским и южноамериканским гражданством управляющий, профессор-экономист Стенли Фишер, личность которого представляется очень увлекательной.

Родившись в африканской Родезии, Стенли получил степени бакалавра и магистра в Английской школе экономики, а степень доктора философии - в Массачусетском технологическом институте, где потом какое-то время преподавал. Был шефом-экономистом Глобального банка и первым заместителем главы Интернационального денежного фонда. - В чем, по-вашему, причина такого внезапного оживления?

- Понимаете, хоть элитный рынок недвижимости и живет по собственным законам и в большой степени ориентирован на внешний спрос со стороны зарубежных инвесторов, но я уверен, что своеобразным толчком для его всплеска стало резкое увеличение внутреннего спроса на обычное, массовое жилье. А последнее, в свою очередь, связано с тем, что уменьшение уровня учетной ставки ЦБ не только лишь удешевило ипотечные кредиты, да и вынудило платежеспособные слои населения изымать из банков средства, хранение которых на депозитах стало невыгодным из-за низких процентов по сберегательным программам.

Неустойчивая ситуация на биржевых и финансовых рынках привела к тому, что самым перспективным способом вложить свободные деньги стала покупка квартиры. Объединение строительных подрядчиков, в свою очередь, добавило этому процессу динамики неоднократными заявлениями о том, что объемов имеющегося нового строительства недостаточно для удовлетворения необходимого спроса.

- И как развивались события дальше? - В конечном итоге с начала года пошло значительное оживление рынка, которое вылилось в заметное повышение цен, особенно на вторичное жилье в недорогих городах периферии, таких как Хайфа, Хадера, Ашкелон.

В какой-то момент эти люди, успевшие стать в своем деле настоящими профессионалами и хорошими аналитиками, остались не у дел. Можно предположить, что кто-то из них, пережидая «смутное время», стремится консервативно инвестировать свой капитал, имея целью не столько заработать, сколько сохранить заработанное ранее.

При отсутствии альтернативных направлений инвестирования, таких как еще недавно рухнувшая и все еще нестабильная биржа и банков¬ские вклады с их сильно «похудевшими» процентами, владеющие средствами люди прибегают к испытанному способу, вкладывая деньги в ликвидную недвижимость европейских «стран-сейфов». Именно это, судя по всему, демонстрирует осторожный рост рынков Швейцарии и Люксембурга.

Китай оказался в этом списке, сначала, так как в стране сохраняется очень приличный рост экономики, который стимулирует относительно высокий внутренний спрос. Если в части коммерческой недвижимости для иностранцев на этом рынке ограничений нет, то при покупке жилья в большинстве районов страны процесс тормозится запрашиванием специальных разрешений, уже купленное жилье можно использовать только для собственного проживания, а в случае если иностранный владелец задумает его продать, то ему придется сделать это не раньше, чем через пять лет, в противном случае он будет вынужден уплатить антиспекулятивный налог.

Все это, конечно, существенно осложняет коммерческие операции на рынке жилья для иностранцев, поэтому в общем объеме сделок их доля пока невелика. Страна очень нацелена на экспорт, выручка от которого составляет до 80% всех денежных поступлений, и с учетом не совершенно подходящей мировой конъюнктуры Китай могли ожидать суровые трудности.

Огромную роль в стабилизации китайской экономики сыграла Госпрограмма стимулирования внутреннего спроса объемом $586 миллиардов, призванная компенсировать производителям утраты, связанные с уменьшением продаж на наружных рынках. Политика «дешевых денег», перенаправленных через финансовую систему в реальный сектор, принесла полностью осязаемые результаты: исследование, проведенное компанией China Enterprise Confederation, показало, что совокупная незапятнанная прибыль 500 больших компаний Китая в 2008 году достигнула $171 миллиардов, в то время как аналогичный показатель ведущих американских компаний из перечня Fortune 500 составил около $99 миллиардов.

Мировой денежный кризис привел к тому, что прибыль китайских компаний в прошедшем году снизилась только на 13,2% по сопоставлению с 2007 годом, тогда как у американских компаний она свалилась в среднем на 85%. Невзирая на довольно ровненькое положение в экономике, рынок недвижимости Китая в последние годы демонстрировал разную динамику - от 20-30%¬го подъема в период 2004-2005 годов, до плавного 5-6%-го падения в 2006-м и начале 2007 года, потом вновь перейдя в рост, достигший на собственном пике, совпавшем с проведением Летней олимпиады в Пекине, 30%-го значения.

Это, возможно, и происходит: еще до кризиса аналитики Forbes оценили израильский рынок, как самый перспективный на период ближайших пяти лет. Уже сегодня можно сказать, что в краткосрочной перспективе, во всяком случае, они не ошиблись, или как маловероятный, но все таки вариант - нашлось достаточное количество инвесторов, прислушавшихся к авторитетным прогнозам солидного издания.

Комментарии экспертов Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и владелец агентства недвижимости «Талерман Надлан» (Израиль): - Игорь, по статистике израильского рынка недвижимости конца 2008 - начала 2009 года получается, что в Израиле будто бы не заметили тех кризисных падений, которые взбудоражили рынки всего мира.

Да и там он пока оказался только восстановительным, не перекрыв годичных падений, в конечном итоге составивших 8%. Уверенный рост цен на недвижимость за годичный период с июня 2008 года был зафиксирован в Израиле, где он составил 8,4% - самый высочайший показатель посреди представленных в отчете государств.

Во 2-м квартале 2009 года израильские цены выросли на 1,02%. В Швейцарии за год недвижимость прибавила к собственной цены 4,9%, с замедлением темпов роста во 2-м квартале - 0,09%.

Очень неопределенное положение сложилось на рынке элитного жилья, ориентированного на зарубежные инвестиции. Но тревожное ожидание, во время которого количество иностранных покупателей значительно сократилось, довольно быстро сменилось новым всплеском инвестиционной активности.

Уже в первые месяцы весны менеджеры по продажам и риэлторы, работающие на элитных проектах Телль-Авива, Герцлии и Нетании, отметили значительное увеличение полного количества сделок, в том числе довольно крупных. - Вы можете привести какие­то примеры?

- Информация об отдельных заключенных договорах не всегда попадает в открытые источники, для многих покупателей крайне желательно сохранение инкогнито, но общие объемы продаж того периода впечатляют. Скажем, группа «Тедар» всего за некоторое количество дней продала больше половины квартир средней стоимостью $900 тыс. в эксклюзивном проекте-бутике «Баухаус» в тель-авивском квартале Цеала.

Проекты G и Sutin, расположенные в центре делового Телль-Авива, в течение одного месяца реализовали несколько квартир на общую сумму более $15 миллионов. Не отставали от этих темпов новостройки Нетании, Ашдода и Хайфы.

Недвижимость в городе достаточно дорогая: по оценке все такого же Global Property Guide, средняя цена квадратного метра составляет здесь €5376, но в плане доступности недвижимости Люксембурга для иностранных инвесторов не существует никаких видимых проблем. В отличие от других, представленных здесь стран в годовой отрезок, начинающийся с середины 2007 года, рынок недвижимости Люксембурга показал небольшой (3,97%) отрицательный рост, но в следующий год, как уже было сказано ранее, немного вырос.

В предыдущие пару лет, по данным Государственного статистического управления STATEC, рекордный для люксембургских частных домов рост цен был зафиксирован в 2004 году, когда он с учетом поправки на инфляцию составил 10%, но уже на следующий год темпы удорожания существенно снизились, составив 0,8%. Затем последовали годы довольно скромного роста, завершившиеся 6%¬ным падением, сменившимся полупроцентным ростом последнего отчетного года.

Показатели, причины и следствия Предшествующий кризису десятилетний мировой подъем цен на недвижимость привел к образованию своеобразной мировой «касты» профессиональных жилищных инвесторов.

С теми же целями образовывались многочисленные фонды и товарищества. Так, в Хайфе цены на некоторые объекты, а именно 3-4-комнатные квартиры в домах с лифтом, расположенные недалеко от моря, поднялись за полгода на 25-30%.

Ровно та же тенденция наблюдалась на рынке новостроек. В феврале наиболее ярким событием на рынке нового жилья стали итоги специального мероприятия-ярмарки, проведенного строительной компанией «Гинди», в процессе которого за несколько часов были проданы около 200 квартир общей стоимостью более $55 миллионов в проекте «Бульвар» в Петах-Тикве, городе-спутнике Телль-Авива.

Остальные 190 единиц жилья «ушли» к концу апреля. На их долю приходится 37% сделок, тогда как роль французов в общем объеме рынка составляет 26%, британцев - 19%, янки - 10%, выходцев из Южной Америки - 5%.

Приятным примером стало недавнешнее приобретение русским миллиардером двухъярусного пентхауса площадью 1100 квадратных метров в 23-этажной башне тель-авивского проекта Sea One на примыкающей к морю улице а­Яркон. Покупка номинировалась в шекелях, составив сумму около $29 млн, при примерной цены квадратного метра $26 тыс.

Золотой треугольник Янцзы Китай с его популяцией в 1,3 миллиардов занимает 1-ое место в мире по численности. Перераспределение капитала. - В чем причины роста израильского рынка в первом полугодии 2009 года?

- Израильский рынок недвижимости не пострадал от кризиса. Банковская система очень стабильная, банки выдают ипотеку всем платежеспособным покупателям до 80% от стоимости объекта, под 2-5% годовых на срок до 30 лет, что, несомненно, стимулирует повышенный спрос.

В Израиле постоянная нехватка земель под строительство. Вместе с тем население постоянно растет, что повышает спрос на квартиры. Минимальные суммы сделок - $220 000 (в Ашдоде), максимальные суммы сделок - в Телль-Авиве.

Четыре месяца назад гражданин Украины купил в Тель-Авиве пентхаус-триплекс площадью 1100 кв. м на берегу моря за $29 млн. Среди зарубежных покупателей, в том числе и российских, которые ищут «элитку», очень популярен пригород Тель-Авива - Герцлия-Питуах, который расположен в 10 минутах езды от Тель-Авива.

В этом месте бюджет российских покупателей - $3-4 миллиона. Мотивация российских покупателей: 1. Место на «черный день». 2. Покупка квартиры для родителей пенсионного возраста.

3. В китайском Шанхае за прошедший год цены выросли на 1,96% с повышением за последний квартал в 2,09%. Темпы роста, таким макаром, там малость ускорились.

Очень некординально, но все таки «поднялся» Люксембург, показав годичный «плюс» в 0,42%, из которых 0,37% пришлось на период с апреля по июнь текущего года. «Осторожный», часто не перекрывающий значение годичных падений квартальный рост был отмечен в 14 странах, если не принимать в расчет отрицательную величину, присвоенную Англии Земляным регистром, и учитывать +1,78%, выставленные той же стране компанией Nationwide.

На этом фоне было бы очень смелым делать заявления о тенденциях общего роста, но направить внимание на страны, находящиеся в фаворитах этого перечня, все таки стоит. Там, где Восток встречается с Западом Израиль.

Я считаю, что это правильное решение, и они не будут разочарованы. Льготный режим налогообложения сделок при продаже жилой недвижимости и высокая ликвидность рынка делают такие вложения надежными и высокорентабельными.

Олег Воробейчик, генеральный директор Neopolis Ltd (Израиль): - Какие объекты в Израиле сегодня востребованы российскими покупателями? Каковы цели покупки, минимальные и максимальные суммы сделок? - Востребована жилая недвижимость до $600-650 тыс.

Российские покупатели активно приобретают квартиры в городах Ашдод, Бат Ям, в западной части Ришон-Лециона, Тель-Авиве и Натании. - Каков ваш прогноз относительно дальнейшего развития рынка недвижимости Израиля в краткосрочной перспективе? - Я прогнозирую дальнейший рост.

Земельный дефицит здесь ощущается очень остро, а вооруженные конфликты в некоторой степени и на непродолжительное время влияют лишь на города, которые расположены вдоль границ (через 3-4 месяца рынки в этих местах возвращаются к своей активности). Кроме этого, банки не предполагают ухудшать условия выдачи ипотеки.

А выход из кризиса стран Европы и Америки в 2010-2011 годах приведет к возвращению иностранных покупателей на израильский рынок. - Какую недвижимость вы бы посоветовали сегодня приобрести в инвестиционных целях?

- Я бы посоветовал приобретать недвижимость с перспективой на подъем цен, а именно квартиры любого метража, расположенные до 500 метров от побережья и в радиусе 40 километров от Тель-Авива (Ашдод, Бат Ям, западный Ришон-Лецион, Тель-Авив, Нетания, Герцлия-Питуах). В Израиле очень распространена покупка квартиры в качестве инвестиций, многие имеют более одной квартиры.

- Существует ли «русский» спрос на коммерческие объекты? - В главном востребованы объекты жилой недвижимости, потому что на нее самый высокий спрос в стране.

Вместе с этим попадаются изредка россияне, которые готовы инвестировать средства в коммерческую недвижимость - в главном в офисы и в торговые центры. Окупаемость вложений в коммерческую недвижимость - от 7,5% до 8,5% годовых, в редких случаях - до 9,5% годовых.

Правительство страны контролирует 93% от всех земель и решает, когда, где и в каком темпе «разморозить» земли под строительство. Таким макаром, правительство поддерживает постоянный высокий уровень цен (за что вечно и попадает под критику).

95% израильского рынка базируется на постоянно активном местном спросе и только 5% - на зарубежном. Поэтому кризис повлиял лишь на элитную недвижимость, которую в главном покупают граждане Америки, Франции, Англии и России. Мы активно работаем во всех этих городах.

Прибыль и атрактивность инвестиций заключаются в самом росте цен на недвижимость, а не в годовом проценте на сдачу квартир в аренду, который довольно низкий для русского инвестора (от 4% до 7%). Татьяна Фогт, управляющий директор российско-швейцарской компании Vostok-Zapad Group: - Татьяна, что вы скажете о рынке недвижимости Швейцарии?

- Швейцария сегодня является самым стабильным местом в Европе, и каких-либо существенных ценовых колебаний здесь не наблюдается и не ожидается. Причина этой стабильности - в позитивном экономическом состоянии страны в протяжении нескольких последних лет и практическое отсутствие «перегретых» цен на недвижимость.

Нельзя забывать и о бизнесменах, для которых Швейцария интересна также исходя из убеждений выгодных условий налогообложения для компаний. - С учетом запретительных мер, присутствующих в швейцарском законодательстве, на что реально может претендовать иностранный инвестор?

- Согласно швейцарскому закону, иностранцы могут покупать жилую недвижимость исключительно в определенных, обычно туристических, регионах, например: Берн, Граубюнден, Тичино, Валлиз и других, где имеются так называемые квоты-разрешения на покупку. Именно там и строят дома и апартаменты, созданные для отдыха, которые могут покупать иностранцы.

Этот рынок очень четко регулируется Федеральным законом «Об ограничении прав иностранцев на приобретение земельных участков», и каждый год на все 26 регионов, или кантонов, выделяется всего около 1500 квот на покупку. При всем этом должны соблюдаться условия, по которым жилая площадь реализуемого жилья не должна превышать 200 кв. м, а земельный участок ограничивается 1000 кв. м. Эти квоты получают только те кантоны, которые нуждаются в экономическом развитии и привлечении туристов.

О наличии квоты в регионе может проинформировать юридический департамент земельного реестра, либо нотариус, регистрирующий сделку. Иностранец может сдавать свою недвижимость для отдыха в аренду, но менее чем 11 месяцев в году.

Как минимум три недели эту недвижимость должен использовать сам собственник, потому что покупка недвижимости для отдыха, как прописано в федеральном законе, предполагает, сначала, собственное пользование. Очередной важный момент: законодательство Швейцарии разрешает иностранцам перепродажу купленной недвижимости для отдыха не ранее, чем через 5 лет - во избежание ценовых спекуляций на рынке.

- Что вызывает интерес у иностранных покупателей? - Если говорить о покупателях из России, то они чаще приобретают в Швейцарии апартаменты и дома для отдыха в туристических регионах на озерах, рядом с горнолыжными курортами и другими природными красотами.

- Каков уровень цен в стране? - Все находится в зависимости от региона. В кантонах Берн и Швиц, находящихся в центральной Швейцарии, жилые апартаменты стоят от 3500 €/кв. м, в кантоне Тичино (итальянской Швейцарии) цены за кв. м начинаются от €4000.

Заметка: продажа квартир во владивостоке - на нашем портале вы с легкостью найдёте квартиру или же офис в требуемом вам районе и нужной площади. У нас удобно ориентироваться по стоимости, сравнивая все существующие предложения.

Что касается известных горнолыжных курортов, то там, например в Кран-Монтана, недвижимость может стоить в пределах 8000-10 000 €/кв. м. Авторы: Константин Криницкий, Юлия Лозовская

ЖИЛФОНД: Загородная недвижимость — время покупать!