Вся аренда Уфы и РБ

Южноамериканский рынок недвижимости в последний год приковал к для себя пристальное внимание европейских и русских денежных аналитиков, инвесторов и риэлторов. Это области, где живут в главном обеспеченные люди.

А конкретно: Манхэттен в Нью­Йорке, Бостон, Лексингтон и окрестности», - гласит Лена Зуева, консультант Агентства забугорной недвижимости «Евродом».

Портрет инвестора

Сейчас специалисты молвят о массовом приходе на рынок США покупателей из Европы - германцев, французов, британцев, канадцев.

В среднем мы констатируем понижение цены на 10-40%. Посильнее провалились в стоимости отдаленные районы, недвижимость в маленьких городках и на побережье. Наименее всего - в денежных и деловых центрах.

Мы можем гласить о некоторых островках снутри штатов, которых ипотечный кризис фактически не коснулся. Аналогичный процесс идет в среде столичных риэлторов.

История и география падения

Предыстория американской «новой депрессии» известна сейчас, пожалуй, даже тем, чьи интересы далеки от денежной сферы: легкий доступ к кредитам, как следствие, умопомрачительный рост цен, спекулятивный спрос, резкий подъем в сфере нового строительства и кризис перепроизводства, повлекший за собой кризис ликвидности и крушение цен. «Недвижимость в Америке начала дешеветь с третьего квартала 2005 года.

На тот момент, как оказывается, была достигнута высшая точка за последние 25 лет, и экспансия сменилась циклом перенасыщения. С июля 2004 года до июля 2005 года цены выросли на 13,43%.

Это был наибольший рост с 1979 года», - гласит Димитр Христов, консультант по продажам (Тампа, Флорида). С конца 2005 года цены падают с необычной скоростью: за последний год, по усредненным данным американских риэлторских компаний, спад составил около 14%.

Естественно, скорость падения различна в различных ценовых секторах, также дифференцирована территориально. «Не все штаты вырастают либо падают схожими темпами.

Исторически такие штаты, как Калифорния, резко вырастают, да и так же резко падают, то же можно сказать и про Нью­Йорк, Флориду, Массачусетс, Иллинойс. В то же время Техас, Юта, Оклахома и некие другие «скучные» штаты вырастают медлительно и, на примере прошлых циклов, развиваются по обратному от Калифорнии и Флориды вектору, - отмечает Александр Лисневский, представитель в США девелоперской компании Cosmopolite International Realty. - К примеру, в Техасе, где основной рост цен на недвижимость происходит за счет внутреннего спроса и внутреннего роста экономики, темпы роста даже в разгар бума составляли 5-7% годичных, и фактически таковой же уровень роста сохраняется в Техасе и сейчас.

А Калифорния склонна расти семимильными шагами, позже резко падать, позже опять резко расти, и так до последующего цикла». «На Манхэттене в Нью­Йорке цены даже выросли за последний год.

В Майами на некие дома цены свалились на 50%, а на другие обладатели не желают снижать стоимость. Судя по отзывам, бойких продаж не наблюдалось. Сейчас картина резко переменилась.

Примеры последнего месяца: надлежащие консультанты и предложения выставленных на продажу объектов появились в компаниях «Алиса Эстейт» (петербургская компания, ранее специализировалась на продаже недвижимости в Болгарии), EG Progress Consulting GmbH (основная специализация - недвижимость в Германии), NewHomeSV (болгарская компания, до сего времени предлагавшая недвижимость лишь на собственном рынке). По сопоставлению с происходящими на нем событиями, колебания на рынках других государств кажутся незначительными.

Ситуация, когда в сверхдержаве рушатся денежные компании и цены на недвижимость летят вниз, вдохновляет к незамедлительным действиям тех, кто умеет отлично считать - убеждены специалисты. Тенденция, косвенно свидетельствующая о том, что русские покупатели поняли вкладывательную привлекательность американской недвижимости и начали интересоваться ею более интенсивно: за последние месяцы риэлторские компании, специализирующиеся на забугорной недвижимости, стали интенсивно заявлять об открытии этого направления.

Еще полгода вспять петербургские покупатели, интересующиеся объектами в США и желающие получить консультацию «здесь, на данный момент и на российском языке», могли выбирать максимум из 2-ух­3-х компаний, представляющих южноамериканский рынок. Русские инвесторы тоже и интересуются, и получают, но по традиции наименее интенсивно, ежели европейцы. «Россияне приобретают на данный момент недвижимость в различных ценовых спектрах: от $400 тыщ до $7 млн.

При этом приобретают не только лишь в Майами, да и в Палм Бич («подальше от других россиян»), и в ультра­дорогих и элитных проектах, таких как Бол Харбор (Bal Harbour), где лучший шоппинг и самый престижный адрес (как 5th Avenue in New York)», - рассказывает Елена Зуева. «Стереотипом покупки российского инвестора является кондоминиум, что объясняется удобством дальнейшего управления: он легко сдается в аренду, обслуживанием занимается управляющая компания, не требуется присутствие владельца, - отмечает Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH. - Сейчас становятся актуальными нестандартные покупки - земля или дома с участками в гольф­комьюнитиз (своего рода коттеджные охраняемые поселки) с наличием собственного гольф­поля».

Новое направления - приобретение гостиничного номера в 5­звездной гостинице на берегу океана с полной инфраструктурой, куда можно приезжать в отпуск, а в остальное время управляющая компания сдает этот номер для туристов. Доходность, считают эксперты, может составить около 10% в год.

Куда везти деньги?

Большинство покупателей озабочено выбором объектов, максимально потерявших в цене. По мнению Димитра Христова, «самыми потерпевшими» в результате кризиса оказались Флорида и Калифорния.

В этих штатах рост цен был наибольшим, цены продаж перед кризисом превышали порой реальную стоимость жилой недвижимости в пару раз. Сейчас количество предложений на рынке жилья во Флориде превосходит спрос.

Появилась масса предложений и возможностей, о которых раньше покупатели могли только мечтать. «Цены стандартных семейных домов относительно стабильны, в то время как элитная недвижимость просела особо серьезно. Объект, стоивший в мае 2005 года $1,5 млн, сегодня можно купить за $900 тысяч», - отмечает Димитр Христов. «За последний год цены на эконом­ и бизнес-­класс упали на 20-30%, но точной статистики все таки нет, - говорит Елена Зуева. - Больше всего подешевели объекты в Downtown Miami, где построили сильно много новых небоскребов и покупали в главном инвесторы, а не пользователи».

- Провалились в цене сильнее те регионы, которые в прошлом были самыми популярными (во Флориде это города Майами и Тампа), - добавляет Яна Егорова, - Сначала так как спекулянты и девелоперы в этой местности тратили огромные деньги на рекламу. Там, где строительство велось в силу естественных причин, недвижимость упала в цене меньше, а некоторые цены уже даже начали подниматься.

Несколько месяцев назад на рынок выплеснулось сильно много предложений недвижимости от банков, которые реализуют свои залоги, чтобы вернуть хоть что­то. Далее идут Калифорния и Техас.

Покупателями, приобретающими вторые дома, и инвесторами, вкладывающими в рынок недвижимости в США, стали жители Великобритании, Ирландии, Швеции, Франции, России и Латинской Америки. Интерес инвесторов к этому рынку сохранится до того времени, пока они будут иметь возможность покупать доллары США по интересной цене.

Но инвесторам надо быть разборчивыми и анализировать потенциал того или иного района Флориды. Елизавета Масалимова, старший консультант отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank (Санкт­Петербург): - По данным Knight Frank Annual Wealth Report-2008, цены на качественные объекты в Нью­Йорке выросли за 12 месяцев на 25%.

Штат, в каком совершается больше всего сделок по приобретению зарубежной недвижимости, - Флорида. Эксперты из США апеллируют к политической ситуации, заявляя, что после выборов, если выберут Обаму, рынок очень оживится, и экономика пойдет вверх.

Города-­лидеры по росту цен в 2003-2007 гг.

Город, штат	2007 год (%)	2003-2007 годы (%)
Miami­Miami Beach­Kendall, Florida		106,01
Bakersfield, California	-7,99	99,57
Los Angeles­LongBeach­Glendale, California	-3,23	95,75
Honolulu, Hawaii		95,28
Madera, California	-7,19	91,96
Riverside­SanBernardino­Ontario,California	-7,14	91,68
Visalia­Porterville,California	-6,69	91,04
VirginiaBeach­Norfolk­Newport News, Virginia/North Carolina		90,13
Flagstaff, Arizona/Utah	-1,12	87,66
Coeur d`Alene, Idaho		85,42

Источник: Федеральный офис надзора за состоянием дел недвижимости КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH: - Благоприятный обменный курс рубля и евро к доллару США означает, что многие интересные объекты недвижимости в текущее время стоят на 50% меньше, чем 2 года назад.

Сегмент элитной недвижимости также упал в цене, но не в 2 раза, особенно на береговой линии. Местные индексы свидетельствуют о том, что рыночные цены на дома во Флориде достигли самого дна, и некоторые объекты начали снова расти в цене.

Для инвесторов вопрос лишь в том, долго ли продлится привлекательный для приобретения с целью последующего заработка период «дна». «Инвестиционные покупки в мире осуществляются на нижней планке рынка, - говорит Яна Егорова. - Такая ситуация, по прогнозам, продержится 1-2 года. Рост интереса со стороны европейских граждан обеспечен, если курс рубля и евро к доллару будет благоприятным, как сейчас».

«Уже сегодня мы наблюдаем медленный подъем и оживление рынка, невзирая на то, что происходит с финансовыми институтами. Teперь покупают end users, т. е. себе, но инвесторы тоже покупают по низким ценам, пользуясь такой возможностью, чтобы сдавать в аренду и подержать 3-5 лет, а потом продать по хорошей цене», - заявляет Елена Зуева.

Судя по всему, цены сегодня достигли дна.

Светлое настоящее

Неудивительно, что все эксперты говорят о скором начале выравнивания, а затем и росте цен.

Американские аналитики прогнозируют начало роста уже в дальнейшем году, однако не все смотрят на ситуацию столь оптимистично. Юлия ЛОЗОВСКАЯ Источник: журнал "Ваш Дом За Рубежом"

Промах века